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房价下跌 退房、退差价或招致银行起诉
2011年12月12日      查看次数:

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    房价下跌 退房、退差价或招致银行起诉

  在中央房价调控政策的坚定推进下,各地的房价逐步步入下行通道,频现新楼盘退房和二手房交易违约现象,并催生了地产新词房闹。

  和“医闹”、“薪闹”的含义一样,房闹是指已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满,从而要求退房或者退差价集体与地产开发商闹事的行为。众多买了高价房的老业主到售楼处“维权”,要求“退房”或是“退差价”,甚至引发冲突。

  那么在房价真正下跌时,高价接盘的购房者能有什么救济手段吗?还会引发什么其他的法律问题吗?参与暴力“房闹”的购房者又会面临什么法律风险呢?

  房子降价能否退房或退差价

  无论是期房、现房还是二手房买卖,其法律本质都是一种买卖合同。要遵守买卖合同的基本原则平等、自愿、公平、诚实信用。在房屋买卖合同中,购房者的主要义务是支付购房款,开发商或二手房房主的主要义务是交付符合约定的商品房。商品房销售时,如果价格明示后,购房者自愿与开发商或二手房房主签订购房合同,就表明双方达成了合意,买卖合同成立。合同签订后双方都应当信守约定,变更或解除合同要经过对方同意,否则应当继续履行。

  在房价上涨时,开发商或二手房房主如果自行涨价,毫无疑问属于违约行为,购房者可以理直气壮地要求继续按照合同约定履行。同理,如果是房价下跌了,购房者觉得买得不合算了,也不能随便要求退房或者补差价,类似要求没有法律依据。

  因为双方是基于平等自愿签订的合同,除非购房者能证明签订商品房买卖合同时,对方存在欺诈、胁迫或乘人之危使自己在违背真实意愿的情况下订立了合同,否则,即便把官司打到法院,法院也会倾向于维护社会公平和诚信,保护交易的继续履行。所以,房价涨跌是不能退房或退差价的。

  “特殊条款”是退房“尚方宝剑”

  在期房买卖合同中,合同一般约定由购房者提前支付相应的房屋价款,而开发商于相对滞后的一个时间交付房屋,这种履行义务时间的不同步性,的确会给双方带来一定的履约风险。

  在房价下跌、卖方市场向买方市场转变的情况下,一些开发商会从稳定人心、聚拢人气、提升购房者信心等多方面考虑,会在购房合同中加入“降价补偿条款”,在《商品房预售合同》中作一些约定:如对房产作一个保值约定开发商承诺不降价,如果出卖人降价或者变相降价的,则应当承担违约责任;或者约定在交房之前,如果开发商对同一楼盘销售的房产降价或者变相降价的,购房人有权退房,或者有权要求开发商退还房产价格的差价。

  一般情况下,开发商会给购房者开具一个承诺书,统一规定一个成交均价或基准价,如果降价,将按差价或差价的二倍补偿。但开发商一般会限定只是跟楼盘自身售价比,不会与周边楼盘价格相比。

  这种降价补偿协议相当于一个保值协议书,客户在签订购房合同的同时加入降价补偿条款,或者另外再签订承诺书。开发商的这种承诺,是有法律效力的,如果出现降价,开发商必须按照承诺书履行责任。但需要注意的是,具体内容不能违反法律和行政法规的禁止性规定,否则也是无效的。

  购房者在签订购房合同时,应该要求开发商将此降价补偿的承诺落实成白纸黑字,不能相信开发商的口头承诺,一旦发生纠纷,口头承诺对于购房者是不利的。而且,降价补偿协议最好明确、具体,协议书要写明降价补偿的条件,何种情况视为下跌情况的成立,降价补偿的期限,降价补偿的基准价及计算方式,补偿的方式等。如仅写“如有降价一律补偿”缺乏可操作性,很可能使降价补偿沦为空话。

  从法律上讲,这种承诺是房屋买卖双方事前对日后如果出现房产降价的情况如何处理所作的一个约定,是买卖合同的一部分,是合法有效的。将来一旦出现了房价下跌、开发商降价销售的行为,购房人就可以按照合同的约定要求退房或补差价了。

  “断供”能否变相退房

  在房价大幅度下降时,部分采用低首付或者分期首付的楼盘,当首付额较低且降价幅度超过首付时,有些购房者可能会选择通过断供来“变相退房”,而投资型客户由于资金链断裂或者对市场预期悲观等原因更倾向于选择断供。

  但是,断供要付出信用降低的代价。选择按揭贷款方式购买住房的购房人,若购房人未能按期向银行还款,拖欠时间达到合同设定的某个标准,就会招致银行的起诉,被要求缴纳相应利息、罚息。如果购房人继续拒不还款,银行就会收回房产,进行拍卖。

  但拍卖按揭抵押的商品房,一般得价较低,若拍卖款不足以清偿银行本息,购房者除了须填平欠缴银行的本息,还要额外负担法院案件受理费、公告费、评估费、拍卖费等费用,还会入选各大银行的信贷“黑名单”,有损个人今后的金融信誉,导致今后在申请贷款、办理信用卡甚至出国旅行、享受金融服务等方面受到不同程度的负面影响。

  这时购房者不但损失了已经支付的首付款,还会付出信用降低的代价。这在金融业快速发展、良好的信用记录日益成为无形资产的时代背景下,代价似乎有点大。

  暴力“房闹”或面临坐牢

  “还未交房,数十万的首付款就瞬间蒸发了”,这样的遭遇的确令人同情,但即便如此,也不应采取一些过激行为来表达自己的诉求。如果不存在法定或约定的退房情形,老业主不能因为一时的冲动而导致违法行为产生。譬如,媒体先前报道过的,老业主拥堵小区道路、与开发商拳脚相向等“房闹”做法。

  诸如破坏开发商沙盘等过激行为则会使本来的受同情者最终变成侵权者。因为在此过程中,如果将财物损坏,首先要承担相应的侵权赔偿责任;如果发生了人身伤害或者打砸抢等事件,相关人员有可能触犯《治安处罚条例》。

  更为严重的可能触犯刑法,构成寻衅滋事、故意损坏财物或者故意伤害等罪行。所以老业主应本着理性、克制的情绪依法维护自身的合法权益。、

  法官提示

  国家对房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个逐步加强和完善的演变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。

  需要明确的是,如果存在以下情况,购房者可以诉诸法律要求退房:在《商品房预售合同》中约定了降价补偿条款、商品房存在质量问题、开发商擅自变更了房屋的建筑设计、房屋的实测面积与暂测面积出入超过正负3%、开发商未能在《商品房预售合同》约定的时间内取得商品房地产权证(大产证)或者开发商未能在约定的时间内交房逾期超过一定时间的。

  我们都熟知一句话“股市有风险,入市需谨慎”,同样的道理,房价上下波动,购房人自己应该有所预测和判断,如果房价下跌就要求补偿,甚至暴力“房闹”,其实是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则。反过来说,房价上涨时,开发商也不能要求购房者退房。

  其实,如果购房者是一个“理性人”,在买房时已经对自己的承受能力和需求的紧迫程度作出了正确的预估,综合了各方面的考量,认为划算才会购买,则不管房价如何下跌,都没有太大影响,因为购房满足的不仅是投资需求,还有生活需求等,如果房价回涨,损失也有希望补回来。

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